Verlaagd btw-tarief voor afbraak en heropbouw van huurwoningen

Om de krapte op de particuliere huurmarkt tegen te gaan wordt het verlaagd btw-tarief van 6% uitgebreid naar afbraak- en heropbouwprojecten van woningen bestemd voor langdurende verhuur aan particulieren. Hieraan zullen een aantal voorwaarden worden verbonden (Wetsontwerp van 22 maart 2024 houdende diverse fiscale bepalingen - Kamer, Doc. 55 3865/006). 

Aanvankelijk konden enkel particulieren en rechtspersonen in 32 centrumsteden genieten van een verlaagd btw-tarief van 6% op afbraak en heropbouw. Als toenmalige coronamaatregel besloot de regering in 2021 om deze verlaging, met toepassing van bijkomende sociale voorwaarden, tijdelijk door te trekken naar het volledige Belgische grondgebied. De uitgebreide maatregel bood bouwpromotoren en andere investeerders ook de mogelijkheid om woningen en appartementen aan 6% te verkopen. 

Deze tijdelijke uitbreiding gold initieel voor twee jaar (tot eind 2022), maar deze werd verlengd tot eind 2023.

Vanaf 2024 geldt een algemene regel voor afbraak- en heropbouwprojecten in het hele land. Het verlaagd btw-tarief van 6% geldt hierbij voor particulieren die zelf hun enige en eigen woning laten bouwen met een maximale bewoonbare oppervlakte van 200m² en voor particulieren en/of rechtspersonen die woningen laten bouwen om daarna langdurig te verhuren in het kader van sociaal huisvestingsbeleid.

Belangrijk hierbij is wel dat bouwpromotoren en andere investeerders vanaf 2024 niet langer in aanmerking komen voor het verlaagd btw-tarief op de verkoop van woningen of appartementen. Hier geldt wel nog een overgangsmaatregel voor wie reeds een heropgebouwde woning of appartement heeft aangekocht of nog aankoopt bij een bouwpromotor. Indien aan de sociale voorwaarden is voldaan en indien de omgevingsvergunning voor de heropbouw werd ingediend vóór 1 juli 2023, dan blijven in deze de oude regels van toepassing, dit voor alle werkzaamheden gefactureerd of betaald tot eind 2024.

Ook voor projecten in één van de 32 centrumsteden geldt nog een overgangsmaatregel tot eind dit jaar indien de omgevingsvergunning uiterlijk op 1 januari 2024 werd ingediend. 

Op 20 maart 2024 publiceerde minister van Financiën Vincent Van Peteghem een persbericht waarin wordt gesteld dat de nieuwe btw-regeling voor afbraak en heropbouw wordt uitgebreid naar de bouw van woningen bestemd voor de langdurende verhuur aan natuurlijke personen. Intussen werd het wetsontwerp van 22 maart 2024 houdende diverse fiscale bepalingen gepubliceerd (Kamer, Doc. 55 3865/006). De maatregel is bedoeld als stimulans wat betreft het aanbod huurwoningen voor gezinnen en alleenstaanden in de huidige krappe huurwoningmarkt. 
Aan deze maatregel worden drie belangrijke sociale voorwaarden gekoppeld:

• De maximale bewoonbare oppervlakte bedraagt 200m².
• Enkel woningen die worden gebruikt als hoofdverblijfplaats komen in aanmerkingen.
• Het verlaagd btw-tarief kan enkel worden gebruikt wanneer de huurwoningen voor minstens 15 jaar worden verhuurd aan één of meerdere achtereenvolgende particuliere huurders. De woning mag dus niet worden verkocht of voor andere doeleinden worden gebruikt. 

Belangrijk hierbij aan te stippen is dat enkel bouwprojecten voor de rechtstreekse verhuur tussen de bouwheer en de private huurder, van het verlaagd btw-tarief kunnen genieten.

Om als bouwheer gebruik te kunnen maken van deze nieuw gecreëerde categorie van handelingen van afbraak en heropbouw (met name langdurende verhuur) moet er met een aantal zaken rekening worden gehouden. 

Zo zal de bouwheer voorafgaand aan de werken elektronisch een verklaring moeten indienen waarin wordt aangegeven dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om als woning te verhuren aan een natuurlijke persoon die er zonder uitstel zijn domicilie zal hebben. 

Als gevolg hiervan zal deze uitbreiding geen toepassing vinden wanneer de woning werd gebouwd om te worden verkocht waarbij deze later toch zou worden verhuurd indien er geen koper wordt gevonden. In dat geval was er in de voorafgaande verklaring immers geen sprake van een bestemming voor langdurende privéverhuur.

Het wetsontwerp voorziet hierbij wel een overgangsmaatregel voor projecten die reeds vóór 1 januari 2024 opgestart werden. Hierbij zal worden toegestaan om de noodzakelijke vormvoorwaarden op een later tijdstip dan voorzien te kunnen vervullen. In dat geval zullen deze vormvoorwaarden kunnen worden vervuld tot 31 maart 2025.

De woning zal voor minstens 15 jaar dienen te worden verhuurd aan één of meerdere achtereenvolgende particuliere huurders. Het zal aan de bouwheer zijn om dit te kunnen aantonen via schriftelijke en geregistreerde huurovereenkomsten. In geval van voortijdige bestemmingswijziging is het aan de bouwheer om te regulariseren, in vijftienden naar rato van de nog resterende jaren.

Wanneer de woning even niet is verhuurd, zal er rekening worden gehouden met een redelijke overgangsperiode tussen twee verhuren. Die periode van leegstand zal worden gelijkgesteld met de periode van verhuur, indien kan worden aangetoond dat al het mogelijke werd gedaan om de woning verder te verhuren. 

Dat deze maatregel zuurstof zal geven aan nieuwe projecten binnen de particuliere huurmarkt leidt geen twijfel. Anderzijds kan niet worden ontkend dat de bouwpromotoren en andere investeerders hiermee nog steeds in de kou blijven staan. De nieuwe regeling is immers niet van toepassing op de verkoop van nieuwe woningen, zelfs niet als die bestemd zijn voor een private verhuur. De verkoop van woningen en appartementen binnen een afbraak- en heropbouwproject blijft bijgevolg tot nader order onderworpen aan 21% btw.

Meer weten?

Als klant van Baker Tilly kunt u contact opnemen met Wim De Pelsmaeker, VAT Partner of uw dossierbeheerder. 
Nog geen klant? Contacteer ons voor een vrijblijvend gesprek.